Konut Kredisinde Kalan Anapara Ne Demektir?

Konut kredisi kullanan kişilerin bir süre sonra ödeme planlarında dikkatini çeken bir başlıktır “kalan anapara”. Konut kredisi kullanan kişilerin çoğu ödenen taksitin ne kadarının anapara, ne kadarının faiz olduğunu bilmez. Anapara ve faiz nedir, inceleyelim.

Anapara, çektiğiniz konut kredisi tutarıdır. 100 lira anapara için kredi süreci sonunda 150 lira ödüyorsanız aradaki fark olan 50 lira da faizdir. Peki ödenen her taksitte bu tutarlar nasıl tahsil edilir?

Tüketicilerin çoğu bu konuyu hiç düşünmemiştir bile. Her ay 1 lira taksit ödeyen bir kişi, 10 ay sonra anaparasının 10 lira azalarak 90 lira kaldığını düşünür. Oysa her taksitin belli bir kısmı anapara iken geriye kalan kısmı da faizdir. Üstelik bu tutarlar her ay değişir. Toplam taksit tutarı ise sabit kalır.

Kalan anapara hesaplamak normal hesap makineleri ile çok zordur. Bu iş için özel olarak üretilmiş kredi hesap makinelerini tercih etmelisiniz. Eğer hesapamalarla uğraşmak istemiyorsanız sitemizde bulunan formu doldurabilirsiniz.

%100 Konut Kredisi Kullanılabilir mi?

Konut kredisi taksitlerini ödeyebilecek gücünüz var ama birikiminiz yoksa ev değerinin tamamına konut kredisi kullanmak istersiniz. Ancak bankalar konut değerinin en fazla %75’ine konut kredisi kullandırır. Yine de konut değerinin tamamına konut kredisi kullanmanız mümkün.

1 Ocak 2011’den itibaren konut değerinin en fazla %75’ine konut kredisi kullandıran uygulama yürürlüğe kondu. Bu uygulama ev değerinin %25’ini sizin karşılamanız gerektiğini söylese de hiç birikiminiz olmadan konut değerinin hepsi için konut kredisi kullanabilirsiniz.

Kalan %25’lik kısım için ikinci bir eve ipotek konarak alacağınız evin %100’üne kredi kullanabilirsiniz. Bir evin izin verdiği kredilendirme oranı %75 olduğundan geri kalan kısım 2. bir evin teminat olarak verilmesi ile kredilendirilebilir. Burada unutulmaması gereken bir ayrıntı var. Teminat olarak gösterilecek 2. evin de en fazla %75’i kredilendirilebilir.

Bir örnekle açıklayalım: 200.000 TL değerindeki bir ev için 150.000 TL kredi kullandınız. Kalan 50.000 TL için 100.000 TL değerindeki 2. bir ev teminat olarak verilebilir. Çünkü 100.000 TL’nin %50’si değeri için 2. eve ihtiyaç duyulmuştur. Ancak 2. evin değeri 60.000 TL olsaydı 2. ev ipoteği ile bile 200.000 TL’nin tamamı için kredi kullanamazdınız. 60.000 TL’nin %75’i olan 40.000 TL kredi olarak kullanılabilirdi ve 150.000 + 40.000 = 190.000 TL konut kredisi kullanmak mümkün olurdu.

2. ev olarak seçtiğiniz evin sahibi siz değilseniz satın almak istediğiniz eve 2. evin sahibi de ortak olur. Yani beğendiğiniz evin tamamına kredi kullanmak için babanızın evini ipotek ettirecekseniz babanız alacağınız eve ortak olur. Bu tarz durumlarda ortak olma zorunluluğu bulunmamasına karşın bankalar genelde ev sahibini krediye dahil etmek ister. Daha ayrıntılı bilgi için formumuzu doldurabilirsiniz.

Konut Kredisinde Krediye Ortak Almak

Konut kredisi gibi uzun vadeli ve yüksek tutarlı krediler ortaya çıkmadan önce krediye birini ortak etme kavramı aşina olunan ya da kabul edilebilir bir kavram değildi. Ancak tutar yükseldikçe taksitleri karşılamakta zorlanan kişiler kredilerine ortak alma yoluna gidebiliyorlar.

Konut kredisinde borçlu, krediyi kullanan, aynı zamanda evin sahibidir. Yani kefil olmaktan farklı olarak krediye ortak olan kişi eve de ortak olur. Konut kredisine ortak olmanın kefil olmaktan tek farkı bu da değildir.

Bazı durumlarda kefille bile konut kredisi sürecine devam etmek mümkün olmaz. Ortak ihtiyacını doğuran bu durumları kısaca inceleyelim:

Gelirim yeterli değil, konut kredisi kullanabilir miyim: Konut kredisi kullanmak için ödeme gücünüzün yettiğini düşündüğünüz halde bir türlü yeterince gelir belgeleyemediğiniz için kredi kullanmakta zorlanıyor olabilirsiniz. Bu gibi durumlarda göstermelik de olsa krediye dahil edilecek bir ortak, problemin giderilmesinde önemli rol oynar.

Akrabamın evine ipotek koyarak kredi kullanabilir miyim: Bir yakınınızın evine ipotek koyarak kredi kullanmanız mümkün. Bu durumda evin sahibi olan yakınınız yeni alacağınız eve ortak olur. Bu ortaklık sayesinde 2. kez konan ipotek size ekspertiz değerinin tamamına kredi kullanma imkanı verir.

Konut Kredisinde Kefil

Konut kredisi kullanmak isteyen pek çok kişi krediye kefil dahil edilip edilmeyeceğini bilmek ister. Konut kredilerinde kefil bulma şartı normalde yoktur. Ancak gerekli olduğu durumlar oluşabilir.

Kefil her zaman borcun ödeneceğinin teminatı olmuştur. Konut kredilerinde teminat almak için evinize ipotek konduğundan kefile ihtiyaç duyulmaz. Fakat bazı durumlarda bankalar teminata takviye isteyebilir. Bu durumları inceleyelim:

Kredi geçmişim kötü, konut kredisi kullanabilir miyim: Kredi kartı borç ödemelerinize ne derece sadık olduğunuz kredi geçmişinize bakarak anlaşılır. Eğer ödemeleriniz çok bozuksa, idari veya kanuni takip yaşamışsanız kefille ya da ortakla bile kredi kullanmanız neredeyse imkansızdır.

Kredi geçmişinizdeki aksaklıklar kabul edilebilir seviyedeyse riskinizi bölüşmesi için bir kefil istenebilir. Kefil aranırken dikkat edilecek nokta, kefilin de sanki konut kredisini kendi kullanıyormuş gibi mali özelliklere sahip olması gerektiğini unutmamanızdır.

Kredi geçmişim yok, konut kredisi kullanabilir miyim: Kredi geçmişinizin kontrol edilmesinin sebebi ödemelerinizin ne kadar düzenli olduğunu kontrol etmektir. Eğer hiç kredi geçmişiniz yoksa ödemelerinize ne kadar sadık olacağınıza ilişkin bankanın bir fikir yürütmesi mümkün değildir. Riskli bir kredi kullandırımı olacağı için banka yine konut kredinize kefil bulmanızı ister.

Konut Kredisinde Masraflar

Konut edinmek hemen her aşamasıyla masraftır. Bir de konut kredisi masrafları hesaba eklenince fatura kabarıyor. En azından hesabını bilmek isteyen tüketici ne kadar masrafla konut kredisi kullanacağını bilmek istiyor. Karmaşa da bundan sonra ortaya çıkıyor.

Her bankada farklı farklı isimler altında pek çok ücret, kredi masrafı genel adıyla tüketiciden talep ediliyor. Konut kredisi kullanmak isteyen kişi ekspertiz ücreti, dosya masrafı, ipotek bedeli gibi pek çok isimle karşılaşıyor. Hangisini ödemek zorunda olduğu konusunda detaylı bilgisi bulunmadığı için çoğu zaman da bocalıyor.

Bu durumdan kurtulmanın en etkili yolu kredi masraflarının tüm çeşitlerini ve bankaların konut kredisi ile ilgili tüm uygulamalarını bilmektir. Böyle bir şey için zaman ayırmanız gereksiz olduğundan birkaç tanesini biz size sıralayalım:

Dosya ücreti: konut kredisi başvurusunda bulunduğunuz için her bankanın sizden talep edeceği tutardır. Evraklarınızı incelemek ve konut kredisi kullanmaya uygun olup olmadığınızı kontrol etmenin maliyeti ve krediden elde edilecek karı karşılamak içindir

Ekspertiz ücreti: almak istediğiniz evin değeri hakkında sizin ya da ev sahibinin farklı görüşleri olabilir. Ancak konut kredisi kullanılacağı zaman önemli olan ev değerleme konusunda uzman olan ekspertizin görüşüdür. Evinize değer biçmesi için ilgili firmalardan ekspertiz kiralayan banka kiralama ücretini sizden tahsil eder.

İpotek bedeli: konut kredisi kullandırımı yapılması için şart olan ipotek konma işleminin belli bir masrafı vardır. Bu masraflar ipotek bedeli adı altında yine sizden tahsil edilmek zorundadır.

Buraya kadar sayılan ücretler bankaların opsiyonel olarak istediği masraflardır. Bankadan bankaya değişkenlik gösterebilirler. Hatta isimleri bile birbirinden farklı olabilir.
Aşağıda sıraladığımız ücretler ise devlet tarafından zorunlu hale getirilmiş sigorta bedelleridir. Farklı sigorta firmalarından da yapılsa hemen hemen aynı tutarda bir sigorta primi ödemesi yapmanız gerekecektir. Bu ücretler sigorta ismi ile anıldığı için yaptırmak istemeseniz bile kesinlikle zorunlu sigortalar olduğu için her koşulda yaptırmanız gerekecektir.

DASK: zorunlu deprem sigortası olarak da anılan bu sigorta ücreti evin bulunduğu semte, metrekaresine hatta bulunduğu kata göre bile değişebilmektedir. Dolayısıyla konut kredisi kullanacağınız banka size tam bir rakam veremeyebilir.

Konut sigortası: yine devlet tarafından yangın, sel gibi durumlara karşı zorunlu hale getirilen sigorta türüdür. DASK’ta olduğu gibi tutarı değişkenlik gösterecektir.

Tüm bu ücretlendirmeler size karmaşık geldiyse konut kredisi alanında tüm hesaplamalara aşina olan kredi danışmanlarına başvurabilirsiniz.

Kredi Geçmişiniz Konut Kredisi Kullanmanızı Nasıl Etkiler?

Konut kredisi kullanmak için gerekli tüm şartları sağladınız diyelim. Peki ya müdahale edemedikleriniz? Örneğin kredi geçmişiniz…

Konut kredisi kullanırken bakılan belki de en önemli özelliğiniz borçlarınıza ne kadar sadık olduğunuzdur. Kredi geçmişiniz tüm kredi kartı işlemlerinizin bir özeti konumundadır. Tüm geç ödemeleriniz, borçlanma miktarınız kısacası ödeme disiplininiz görülür.

Bankalar borcunuzu düzenli olarak ödemediğinizi görürse aynı alışkanlığı sürdürmeniz ihtimaline karşı size konut kredisi vermek istemeyebilir. Üstelik gelir durumu, ev fiyatı, sahip olduğunuz birikim gibi kredi bileşenlerini değiştirebilmenize rağmen kredi geçmişinize müdahale edemezsiniz.

Kredi geçmişiniz kötü iken kısa zamanda yapılabilecek çok fazla bir hamle yoktur. Uzun zamanlı uygulamalarda yapılabilecek şeyler ise başka bir makalemizin konusu. Kredi geçmişinizin ne durumda olduğunu merak ediyorsanız bir kredi danışmanından öğrenebilirsiniz.

Maaşınızla Ne Kadar Konut Kredisi Kullanabilirsiniz?

Maaşınızla ne kadar konut kredisi kullanabileceğiniz oldukça değişken. Bankadan bankaya değişen risk politikaları nedeniyle bir bankanın olur dediğine diğeri olmaz diyebiliyor.

Konut kredisi uzun vadeli bir kredi olduğu için maaşınızın ne kadarını konut kredisi taksitine ayırdığınız önemli. Maaşınızın çok büyük bir bölümünü taksite ayırırsanız ilerde karşılaşacağınız ekstra harcamalarda kredi taksitlerini aksatabilirsiniz. Bankalar bu durumun oluşmaması için temkinli davranmaya çalışır.

Genel kural maaşınızın %40’ını konut kredisi taksitine ayırabileceğiniz yönündedir. Maaşınızın %40’ını taksit ödemeye ayırabilirsiniz. Geri kalanı, hayat standardınızı bozmadan yaşamanız için yeterli görülür. Ne var ki her banka bu oranda borçlanmaya izin vermiyor. Kimi bankalar maaşınızın %50’sine konut kredisi taksiti ödemenize izin verirken az sayıda banka bu oranı %80’e bile çıkarabiliyor.

Bütçenize en uygun faiz oranını ve borçlanma yüzdesini veren bankanın hangi banka olduğunu bulmak zordur. Yukarıda bahsi geçen borçlanma oranlarını hangi bankaların verdiğini, hangi kredinin sizin için uygun olduğunu öğrenmek için bir kredi danışmanına başvurmalısınız.

Ne Kadar Kredi Kullanabilirim?

Ne kadar kredi kullanabileceğinizi belirleyen iki faktör vardır. Konut kredisi kullanarak almak istediğiniz evin değeri ve aylık belgeyebildiğiniz gelir tutarı. Bu yazımızda konut kredisi kullanmak istediğiniz evin değerinin kredi tutarına etkisini inceleyeceğiz.

Konut kredisi kullanmak isteyen pek çok kişinin peşin alım yerine kredi ile alımı tercih etmesinin sebebi sahip olunan birikimin yeterli olmamasıdır. Kredi kullanarak düşük birikimlerle bile konut sahibi olabilirsiniz. Ancak bazı kişiler hiç birikimleri olmadan da konut kredisi çekmek isteyebiliyor.

Bu istek bir süre önce bankalar tarafından olumlu karşılanabiliyordu. Ancak konut kredisi piyasasındaki risk oranını tehlikeli bulan BDDK bunun önüne geçti. 01.01.2011 tarihinden itibaren artık konut değerinin %75’inden falzasına kredi kullanmanız mümkün değil.

Ne kadar kredi kullanabilirim sorusunun cevabı da burada ortaya çıkıyor. Almak istediğiniz ev değerinin %25’i kadar birikiminiz varsa konut kredisi kullanabilirsiniz. Diğer bir hesaplama yöntemi ile sahip olduğunuz birikimin 4 katı değerindeki bir eve konut kredisi ile sahip olabilirsiniz diyebiliriz.

Konut kredisi hesaplamaları size karışık geldiyse ya da daha net cevaplar arıyorsanız size birkaç dakika içinde cevap verebilecek kredi danışmanlarından görüş alabilirsiniz.

Kimler Konut Kredisi Kullanabilir?

Konut kredisi kullanabilir miyim sorusu, kredi sürecinde evet ya da hayır şeklinde hemen cevaplanamayacak sorulardan.

Bunun sebebi kredi kullanamayacak şekilde özelliklere sahip bir kişinin bile uygun hamlelerle konut kredisi kullanabilecek hale gelmesidir. Bahsi geçen “uygun hamleler”i diğer makalelerimizde bulabilirsiniz. Şimdilik çaba harcamadan konut kredisi kullanabilmenin şartlarından bahsedelim.

İlk yapılması gereken şey gelir beyanıdır. Gelir beyan edemeyen kişi ne olursa olsun kredi kullanamaz. Asgari ücrete sahip kişiler bile konut kredisi kullanabilir. Önemli olan gelirinize uygun kredi tutarını istiyor olmanızdır.

İkinci önemli nokta ise kredi geçmişinizdir. Problemli bir kredi geçmişine sahipseniz kredi kullanmanız çok zordur. En iyi ihtimalle kredi geçmişi çok iyi bir kefille konut kredisi kullanmanız mümkün olacaktır. Kredi geçmişinizin ne durumda olduğunu merak ediyorsanız son 1 yıl içerisinde kredi kartı ödemelerinize göz gezdirmenizi tavsiye ederiz.

Diğer önemli konu ise risk durumunuzdur. Risk durumunuzu sahip olduğunuz borçlanma belirler. Eğer kredi kartı limitlerinizin %80’i doluysa ve/veya zaten ödemekte olduğunuz yüksek tutarlı bir kredi taksitiniz varsa konut kredisi verecek olan banka talebinize olumsuz yaklaşabilir.

Tüm koşulları eksiksiz olarak taşımanız elbette çok iyidir. Ancak ufak tefek eksiklikler banka tarafından tolere edilebilmektedir. Hangi bankanın ne kadar problemi görmezden gelebileceğini öğrenmek için danışmanlık veren firmalara başvurmayı deneyebilirsiniz.

Hangi Evlere Konut Kredisi Kullanılabilir?

Konut kredisi kullanabilir miyim sorusuna cevap verirken pek çok şeye bakılır. Bunlardan biri de konutun resmi özellikleridir.

“Krediye uygun ev”, ev ilanlarına biraz göz atanların sık karşılaştığı bir tanımlamadır. Bu tanımla kastedilen özellikler nelerdir? Hangi evler kredi uygun evlerdir?

Konut kredisi kullanılacaksa, kredi kullanılacak evin banka tarafından teminat olarak alınabilmesi gerekir. Bir evi teminat saymanın yolu ise ipotek koymaktır. Konut kredisi kullanmak istediğiniz evin üzerine ipotek konması için kat irtifakının çıkmış olması gerekir. Kat irtifaksız ya da kat mülkiyetsiz evlere kredi kullandırımı yapılamaz.

Kat irtifakının ve kat mülkiyetinin ayrıntılı tanımını ilerleyen yazılarımızda bulabilirsiniz. Şimdilik arsa tapulu evlerin kat irtifakı ve kat mülkiyeti bulunmadığını sözlememiz yeterli.

Kat irtifakından başka kriterler de vardır. Örneğin evin yaşı, genelde kredi kullanmaya engel olarak görülür. 25 yıllık eve kredi kullanabilir miyim, 20 yıllık eve konut kredisi kullanabilir miyim gibi sorular evin yaşından duyulan endişeden kaynaklanır.

Hemen belirtelim ki hemen hiçbir banka kredi kullanılacak eve yaş sınırı koymaz. Önemli olan evin kullanılabilirliğidir. Eğer yıkık, harabe bir eve konut kredisi kullanmak isterseniz yaşından bağımsız olarak kredi kullanılmasına izin verilmeyecektir. Burada esas kıstas, bankanın, kredinin ödenmemesi durumunda evi satıp satamayacağıdır. Teminatın geçerliliği krediye uygunluğu belirler.

Son olarak ahşap evler için konut kredisi kullanamayacağınızı belirtelim. Yanma riski çok yüksek olduğu için bankalar teminatın devamlılığının riskinden yola çıkarak konut kredisi kullandırmazlar.